5 СКРЫТЫХ РИСКОВ НЕДВИЖИМОСТИ В АСТУРИИ

Астурия — регион невероятной красоты, но и жестких архитектурных норм. Здесь не работает правило «моя земля — что хочу, то и строю». Я составила этот чек-лист на основе реальных кейсов, когда инвесторы теряли деньги, доверившись словам продавца, а не документам.
РИСК 1. Статус земли: Ловушка «Suelo Rústico»
В Астурии земля четко поделена. Продавец может уверять, что «здесь стоял дом, значит, можно строить». Это ложь.

• В чем риск: Если участок имеет статус Suelo Rústico de Especial Protección (Особая охрана), вы не сможете ни построить новый дом, ни расширить старый, ни даже поставить бассейн. Вы купите просто красивый луг для пикников.
• Что проверить:
• Запросите в мэрии Certificado Urbanística.
• Убедитесь, что земля входит в категорию Núcleo Rural (Сельское ядро) или Suelo Urbano. Только здесь разрешено жилое строительство. 
• Suelo Rústico и Agrario со *, так как здесь имеет значение, входит ли часть земельного участка (или весь) в населенную зону.
• Если покупаете руину на Rústico — разрешена ли смена использования (Cambio de uso) с сельскохозяйственного на жилое?

РИСК 2. Культурное наследие (Patrimonio) и Hórreos
Многие старинные дома (Casonas) и амбары (Hórreos/Paneras) находятся под охраной Департамента Культуры (Patrimonio).

• В чем риск: Вам могут запретить менять размер окон, использовать определенные материалы крыши или сносить ветхие пристройки. Реставрация Hórreo (амбара) стоит дорого, а снести его или переделать в жилую комнату — незаконно.
• Что проверить:
• Входит ли здание в каталог охраняемых объектов (Catalogado)?
• Если на участке есть Hórreo, в каком он состоянии? Вы будете обязаны поддерживать его сохранность за свой счет.

РИСК 3. Влага и «неправильный» ремонт (Humedades)
Север Испании — это влажный климат. Главный враг каменных домов — цемент.

• В чем риск: Часто для «предпродажной подготовки» старые каменные стены штукатурят обычным цементом. Это запирает влагу внутри. Итог через год: черная плесень, грибок и гниющие балки перекрытий, которые вы не увидели при просмотре.
• Что проверить:
• Есть ли запах сырости?
• Нет ли свежей краски внизу стен (маскировка капиллярного подсоса влаги)?
• В каком состоянии деревянные балки крыши (Vigas)? Нет ли следов древоточца (Termitas/Carcoma)?

РИСК 4. Несовпадение границ (Catastro vs Registro)
В сельской местности Астурии границы участков исторически определялись «от того дуба до ручья».

• В чем риск: В Кадастре (Catastro) может быть нарисовано 2000 м², а в Реестре собственности (Registro de la Propiedad) — 1500 м², а по факту забора — 1800 м². Банк даст ипотеку по меньшей цифре, а сосед может отсудить у вас кусок сада.
• Что проверить:
• Сравните Nota Simple и данные Кадастра.
• Требуйте Georreferenciación (Топографическую привязку координат) перед сделкой.

РИСК 5. Доступность для техники (Accesibilidad)
Астурия — гористая местность. Узкие дороги — норма.

• В чем риск: Вы купили дешевый дом под реновацию, но к нему ведет дорога шириной 2 метра. Бетономешалка или грузовик со стройматериалами просто не проедет.
• Цена ошибки: Вам придется перегружать материалы на маленькие машины или носить вручную. Это увеличит смету строительных работ (Mano de obra) в 2–3 раза.
• Что проверить:
• Проедет ли здесь грузовая техника?
• Есть ли место для разгрузки материалов?

Заключение
Покупка недвижимости в Астурии — это выгодная инвестиция, если подходить к ней с холодной головой и точным расчетом.
Нужен аудит конкретного объекта? Не рискуйте своим капиталом. Закажите техническую проверку до внесения задатка.