Галина Коваленко

ФЛИППИНГ В АСТУРИИ 2026: МАТЕМАТИКА БЕЗ ИЛЛЮЗИЙ. СЧИТАЕМ РЕАЛЬНУЮ ЧИСТУЮ ПРИБЫЛЬ

Эпоха «легких денег» на недвижимости в Астурии закончилась. Если в 2024 году еще можно было найти «бабушкин вариант» в Хихоне за 90 тысяч, то в 2026-м рынок Эль Кото (El Coto) или Ла Арены (La Arena) стартует от 140.000 € за объекты под капитальный ремонт. Многие инвесторы-новички видят маржу там, где её нет, забывая про три главных «пожирателя прибыли»: Лицензии, Налоги на вход и Налоги на выход.
1. Вход в сделку: ITP и Цены
Первый удар по доходности — налог на покупку (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP). В Астурии это 8%.
  • Пример: Вы покупаете квартиру за 145.000 €.
  • Сразу в минус: 11.600 € (налог) + ~1.500 € (нотариус и реестр).
  • Итого база: Вы еще не начали ремонт, а квартира уже обошлась вам в 158.000 €. Чтобы просто выйти в ноль, продавать придется дороже этой суммы.
2. Ремонт: «Просто снести стену» — это незаконно
Самая частая ошибка: «Мы сами поменяем окна и объединим кухню с залом». В Испании любое изменение фасада (окна) или планировки (снос перегородок) требует:
  1. Проект архитектора (Proyecto técnico / Memoria valorada). Без подписи Aparejador или архитектора это делать нельзя.
  2. Лицензия мэрии (Licencia de Obra Menor/Mayor). Вы обязаны заплатить налог ICIO (около 3-4% от сметы) и пошлины (Tasas).
  3. Вывоз мусора: Контейнер на улице требует разрешения (Ocupación de vía pública).
Если сделать это «по-тихому», при продаже оценщик банка (Tasador) увидит несоответствие кадастру, и покупателю откажут в ипотеке. Или прилетит штраф, который съест всю прибыль.
3. Выход из сделки: Plusvalía и IRPF
Допустим, вы купили, сделали все легально и нашли покупателя. Вы заработали «грязными» 40.000 €. Деньги ваши? Нет.
Государство ждет свою долю:
  1. Plusvalía Municipal: Налог на прирост стоимости земли. Платится мэрии. Чем меньше вы владели квартирой (флиппинг), тем он может быть выше в некоторых муниципалитетах.
  2. IRPF (Налог на прибыль): Самое больное. Как налоговый резидент (или нерезидент с IRNR), вы заплатите налог с разницы между покупкой и продажей.
  • Ставка прогрессивная: от 19% до 26%.
  • С ваших 40 тысяч прибыли государство заберет около 8.000 – 9.000 €.
4. Реальный кейс 2026 года (Хихон)
Давайте посчитаем честно, без розовых очков.
  • Покупка: 145.000 € (Трешка под ремонт).
  • Расходы на покупку (ITP+Нотариус): 13.000 €.
  • Ремонт + Лицензии + Архитектор: 45.000 € (Качественно, легально, с заменой окон и электрики).
  • Себестоимость: 203.000 €.
  • Продажа: 245.000 € (Рыночный потолок для района).
  • Грязная прибыль: 42.000 €.
  • Минус налоги на прибыль и Plusvalía: ~10.000 €.
  • Чистая прибыль (Neto): 32.000 €.
Итог: Это 15% рентабельности за полгода работы, а не мифические 30%.
Вердикт KovaReno
Флиппинг в Астурии выгоден, но это работа для профессионалов. Чтобы заработать, нужно:
  1. Искать объекты Off-market (до Idealista).
  2. Иметь своего архитектора и бригаду, чтобы не переплачивать за Obra.
  3. Знать налоговую оптимизацию.
Хотите инвестировать безопасно? Я провожу полный аудит сделки ДО внесения задатка. Мы считаем смету с учетом всех лицензий и налогов, чтобы ваша «инвестиция» не стала благотворительностью в пользу налоговой.

ЗАКАЗАТЬ РАСЧЕТ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ
Назад в блог