Галина Коваленко
СТРОЙКА С НУЛЯ ИЛИ РЕНОВАЦИЯ? ПОЧЕМУ ВОССТАНОВИТЬ ДОМ 1940-Х ГОДОВ ВЫГОДНЕЕ, ЧЕМ СТРОИТЬ НОВЫЙ
Миф: «Проще снести и построить заново». Реальность: Новое строительство в Астурии — это скрытые расходы на землю, архитектора и подключение коммуникаций (Acometidas), которые съедают 40% бюджета еще до первого кирпича. Показываю на цифрах, почему реновация старого фонда - это самая высокая маржинальность в 2026 году.
Ко мне часто приходят клиенты с идеей: «Я хочу купить пустой участок и построить современный дом, это же дешевле, чем возиться со старьем». Как эксперт, который ведет проекты в Астурии, я беру калькулятор и разрушаю этот миф за 5 минут. Давайте посчитаем честно. Не только стоимость бетона, а полную стоимость входа в проект.
1. Земля и «Коробка» в подарок
Когда вы покупаете участок под новое строительство (Solar edificable), вы платите рыночную цену за голую землю. Когда вы покупаете дом "80-летней" давности под реконструкцию, вы часто платите ту же цену за землю, но каменная коробка достается вам практически бесплатно.
Это главная статья расходов, о которой молчат архитекторы новостроек. Купить красивый участок в горах - легко. А вот подвести к нему электричество (Luz) и воду (Agua) может стоить от 10.000 до 30.000 евро. Вам придется тянуть столбы, согласовывать проект с Industria, платить за врезку. Конечно участок может быть расположен рядом с коммуникациями и цена подключения будет 3000 до 6000 евро, но это не отменяет сроки нового подключения.
Новое строительство - это всегда «Большая лицензия» (Licencia de Obra Mayor) и полный архитектурный проект (Proyecto Básico y de Ejecución). Гонорар архитектора + налоги мэрии (ICIO) составят 12–15% от сметы.
Построить сегодня стену из натурального камня толщиной 60 см - это безумно дорого. Это ручная работа, которая стоит космических денег. Покупая дом середины XX века, вы получаете этот капитальный конструктивпо умолчанию. Мы делаем гидроизоляцию, меняем крышу, делаем инъектирование стен и получаем дом, который простоит еще 100 лет.
ИТОГ: Математика Инвестора
Хотите найти идеальную базу под реновацию? Я оцениваю объекты на крепость конструкции (Estructura sólida), где не нужно перестраивать все с нуля, а можно сразу приступать к созданию стоимости.
ОБСУДИТЬ ПРОЕКТ
1. Земля и «Коробка» в подарок
Когда вы покупаете участок под новое строительство (Solar edificable), вы платите рыночную цену за голую землю. Когда вы покупаете дом "80-летней" давности под реконструкцию, вы часто платите ту же цену за землю, но каменная коробка достается вам практически бесплатно.
- Экономия: Возведение «коробки» (фундамент, стены, перекрытия) в новом доме - это минимум 800–1000 €/м². В старом доме этот актив у вас уже есть.
Это главная статья расходов, о которой молчат архитекторы новостроек. Купить красивый участок в горах - легко. А вот подвести к нему электричество (Luz) и воду (Agua) может стоить от 10.000 до 30.000 евро. Вам придется тянуть столбы, согласовывать проект с Industria, платить за врезку. Конечно участок может быть расположен рядом с коммуникациями и цена подключения будет 3000 до 6000 евро, но это не отменяет сроки нового подключения.
- Плюс реновации: У старого дома, скорее всего, уже есть счетчики и действующие контракты. Даже если коммуникации отрезаны, переподключение стоит копейки по сравнению с новым проектом коммуникаций. Вы экономите месяцы бюрократии и тысячи евро.
Новое строительство - это всегда «Большая лицензия» (Licencia de Obra Mayor) и полный архитектурный проект (Proyecto Básico y de Ejecución). Гонорар архитектора + налоги мэрии (ICIO) составят 12–15% от сметы.
- Плюс реновации: Если мы не меняем объем здания и не надстраиваем этажи, многие работы можно провести по упрощенной схеме или как капитальный ремонт (Rehabilitación). Это дешевле и быстрее в согласовании.
Построить сегодня стену из натурального камня толщиной 60 см - это безумно дорого. Это ручная работа, которая стоит космических денег. Покупая дом середины XX века, вы получаете этот капитальный конструктивпо умолчанию. Мы делаем гидроизоляцию, меняем крышу, делаем инъектирование стен и получаем дом, который простоит еще 100 лет.
ИТОГ: Математика Инвестора
- Новое строительство: от 1.600 €/м² (стройка) + Земля + Архитектор + Подключения = Дорого и долго.
- Реновация: Покупка актива ниже рынка + Ремонт 100–500 €/м² = Высокая маржинальность.
Хотите найти идеальную базу под реновацию? Я оцениваю объекты на крепость конструкции (Estructura sólida), где не нужно перестраивать все с нуля, а можно сразу приступать к созданию стоимости.
ОБСУДИТЬ ПРОЕКТ